不動産調査とは

不動産調査とは

不動産調査とは

こちらでは不動産調査とはどんなものかをお伝えしたいと思います。

一言でいうと「A物件」があればその「A物件」の身上書を作成するための作業。これが後の「重要事項説明書」になるわけです。

調査内容は扱う物件によっても違いますが、お客様に提案するための場合から契約が決まった場合などその時によって調べる内容、比重が変わってきます。

紙面や室内研修のような説明は多く行われていると思いますが実践を兼ねた指導は本来不動産業者入社後、先輩に就いて覚えていくものです。その際その先輩がどの程度把握、理解しているかによっても取得できる知識はかわってきます。

最低限度ではないワンランク上の調査を提供します。

この後は一連の流れを書き出すことにします。

調査一連の流れ

1 現地調査及び法務局にて

現地調査及び法務局にて

現地調査では

  • 敷地の形状や境界標の有無、越境物の有無など細かい所まで見てきます(上・下・ぐるり周囲も)

法務局では

  • 土地・建物の地番を調べ、調べる物件の謄本を取得(必ず所有者、地目、㎡数、建物規模などを確認)
  • 調べる物件の公図を取得(接している敷地に無地番や細い見えにくい筆はないか?関係のない筆が本物件内に含まれてはいないか?確認)
  • 公図より接している土地の要約書を取得(接している道路が公道、私道なのか)
  • 地籍図、建図の取得

以上が普通の調査の流れですが、契約が伴うと謄本は閉鎖されたもの、合筆分筆されたもの最終的には土地台帳までさかのぼって取得します。

また公図はマイラー公図や旧公図なども取得します。その際昔の地図があるとわかりやすいため、図書館で古い地図を数年おきに現在まで取得し、昔からの土地利用の変化を確認します。

2 役所調査にて

役所調査にて
  • 都市計画課にて(用途地域~建ぺい率~容積率~防火関係~景観法~高度地区~日影規制~斜線規制~絶対高さ~外壁後退~壁面線の指定~敷地最低限度~特別用途地区の指定~その他の地域地区指定など)指定がかかっていれば詳細な内容をヒアリング調査
  • 都市計画課にて(上記以外 都市計画道路や土地区画整理事業の有無)計画がかかっていれば詳細内容ヒアリング、図面取得
  • 文化財課もしくは教育委員会にて(埋蔵文化財の包蔵地かの確認)
  • 土木課もしくは道路課にて(道路名称、道路幅員、認定幅員なのか管理幅員、現況幅員なのか、境界確定の有無)
  • 建築指導課にて(建築確認申請の有無、検査済みの有無、建築基準法上の道路種別)
  • 建築指導課もしくは開発課(造成宅地防災区域の指定や土砂災害警戒区域の指定)
  • 環境課にて(土壌汚染対策法に基づく区域の指定や水濁法・下水道法に基づく有害物質使用特定施設)
  • 防災課(過去の浸水履歴)など

上記は簡単な役所調査で大きな物件や特殊な物件、契約の物件についてはもっと詳細な内容やちがった項目もヒアリングしてきます。

3 役所以外の調査

役所以外の調査
  • 役所以外ではライフライン。主にガス、水道、下水道の埋設管図面の取得と確認。
  • 航空法、伝搬障害防止区域の有無
  • 現地調査や住宅地図からの読み取りより、敷地内電柱の有無、地下もしくは隣接地の鉄道、高速道路の有無
  • 必要に応じて県庁や財務省、国道事務所や土木事務所上記関連会社へのヒアリング等

※事前調査であれば謄本、公図、簡単な役所調査、道路扱いで大丈夫なのかと。でも契約になれば上記記載の内容を一段も二段も掘り下げ、より多くの内容をヒアリングしその他最新の法令についても確認を要します。
あくまでも大まかに記載しただけなので調べる内容は膨大です。

こういった調査内容をどれだけの業者、または個人が行えているか私にはわかりませんが少なくとも私が経験してきた調査内容は他とは比べ物にならないほど詳細なものだといわれてきました。

私が数年かけて培った調査方法を重説作成を苦手とする方や、新人の方を対象に提供できたらと考え今回「不動産調査指導」たる内容を行うことにしました。

あくまでも皆様のお手伝いと考えておりますので、重要事項説明書作成は行いません。必ず作成する方が最終確認を行ってください。それらに関する損害賠償責任は一切負いませんのでご了承ください。

料金表

ここでは弊社不動産調査依頼の料金と不動産指導料金についてご案内いたします。

基本料金表

不動産調査依頼(3~4日仕上がり)¥50,000
不動産調査依頼(5日以降仕上がり)¥40,000
不動産調査指導(1日間)¥30,000
不動産調査指導(2日間)¥50,000

上記料金は大まかに記載してあります。
詳細は「価格設定」をご覧ください。
ご不明な点がございましたらお気軽にお問合せください。

不動産調査依頼や指導依頼の流れ

お問合せからサービス提供開始までの流れをご説明いたします。

STEP1 お問合せ

お問合せ

依頼フォームを別の場所に作成しています。
「調査依頼」なのか「調査指導依頼」なのか、希望するフォームより記載申し込みをお願いいたします。
共通して言えるのが調査物件によって調査内容がかわってくるため、ご自分で調査物件をご用意ください。ただし、地方の物件は出張調査は行いませんのでご遠慮ください。
現地確認も行いますので都内もしくは千葉、埼玉、神奈川の近郊であればOKです。
調査内容及び指導希望内容を詳細に記載ください。折り返し確認の電話もしくはメールでの返信をさせていただきます。

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STEP2 依頼内容確認

依頼内容確認

調査依頼の場合

ご依頼ホームをもとに調査物件の詳細な内容(現在わかっていることについて)や場所の特定、取得する書類・資料一覧、どこまでの範囲で行うのか、仕上がり期日等電話でお聞きいたします。その際、取得書類の自己負担や金額設定等の説明もさせていただきます。その後お聞きした内容をファックスシートへ記載し送信いたしますので間違いがないかを確認のうえ返信をお願いいたします。


調査指導依頼の場合

上記同様御依頼ホームより内容確認のためお電話させていただきます。記載されていない内容や記載されている内容も詳細にお聞きする場合がございますので、ご了承ください。調査依頼とは違ってファックスシートはお送りいたしません。電話やメールにて連絡させていただきます。調査にかかる費用負担と調査指導にかかる金額設定もその時に説明させていただきます。ご納得されたうえで下記の手続きを行ってください。

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STEP3 その後の流れ

その後の流れ

調査依頼・調査指導共有

依頼内容の確認
(電話FAXにて詳細なやりとり)

指定口座に費用の振込

入金確認が出来たら希望日時内容にて受付
詳細な内容、案内をFAXもしくはメールにて送信


調査依頼の場合

指定期日前に一度FAXにて調査内容及び別途かかった費用の内訳内容送信

入金確認後、添付書類と調査報告書を一緒に500円パックにて郵送
送付書類が多い場合は別の速達郵便使用


調査指導依頼の場合

~ 当日 ~
AM8:50 なのはな不動産集合
一日の流れや法令認識の確認や説明、下準備

現地・法務局・役所へ調査開始

調査作業後、疑問質問対応(役所や喫茶店使用にて)

近隣の駅にて解散終了

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